Từ ngày 1/1/2026, nhiều thông tin lan truyền cho rằng người dân được giảm 70% tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, nếu không đọc kỹ quy định pháp luật, rất dễ hiểu sai phạm vi áp dụng, dẫn đến nhầm lẫn khi thực hiện thủ tục.
Trong bài viết đầu tiên của series “Hiểu 1 điều luật”, chúng tôi phân tích đúng – đủ – dễ hiểu quy định về giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai, giúp người dân tránh nhầm lẫn và rủi ro pháp lý.
Quốc hội thông qua quy định mới về tiền sử dụng đất
Sáng 11/12/2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, với 428/437 đại biểu tán thành (chiếm 90,49%).
Đáng chú ý, tại điểm c khoản 2 Điều 10 của Nghị quyết đã quy định cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó có trường hợp giảm nghĩa vụ tài chính so với hiện hành.
Quy định cốt lõi: Khi nào được “giảm 70%”?
Theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết, việc giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp cụ thể, không phải mọi loại đất nông nghiệp.
Cụ thể, được áp dụng khi:
-
Đất vườn, ao, đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở, đã được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất;
-
Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở, nhưng:
-
Người sử dụng đất tách ra để sử dụng riêng; hoặc
-
Do đơn vị đo đạc tách thửa trước ngày 01/7/2014 khi đo vẽ bản đồ địa chính.
-
👉 Các trường hợp trên khi chuyển sang đất ở mới được áp dụng mức thu ưu đãi.
Cách tính tiền sử dụng đất từ 1/1/2026
Tiền sử dụng đất được tính theo chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm cho phép chuyển mục đích, với các mức sau:
1. Trong hạn mức giao đất ở
-
Chỉ nộp 30% chênh lệch
→ Hiểu đơn giản: giảm 70% so với mức 100% hiện nay
2. Vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức
-
Nộp 50% chênh lệch
3. Vượt quá 01 lần hạn mức
-
Nộp 100% chênh lệch
Lưu ý quan trọng: Mức ưu đãi này chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân, tính trên 01 thửa đất duy nhất.
Không phải mọi đất nông nghiệp đều được giảm
Một điểm rất dễ bị hiểu sai:
Đất nông nghiệp không có đất ở, dù phù hợp quy hoạch, khi chuyển sang đất ở vẫn phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo chênh lệch.
Quy định “giảm 70%” không áp dụng đại trà cho mọi trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp.
So sánh với quy định hiện hành
Theo Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, hiện nay khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, người dân phải nộp:
100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và tiền sử dụng đất nông nghiệp
Từ 1/1/2026, với các trường hợp đủ điều kiện, mức nộp giảm còn 30%, tức giảm 70% nghĩa vụ tài chính.
Thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất ở
Căn cứ Điều 227 Luật Đất đai 2024, thủ tục gồm 4 bước chính:
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất
Bước 2: Cơ quan quản lý đất đai kiểm tra điều kiện
Bước 3:
-
Trường hợp áp dụng bảng giá đất: trình UBND ban hành quyết định
-
Trường hợp xác định giá đất cụ thể: tổ chức định giá, phê duyệt
Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất (được giảm nếu đủ điều kiện)
Sau đó, thực hiện đăng ký biến động, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Nguyên tắc sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý
Theo Điều 5 Luật Đất đai 2024, việc sử dụng đất phải bảo đảm:
-
Đúng mục đích;
-
Tiết kiệm, hiệu quả, bền vững;
-
Bảo vệ môi trường;
-
Không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề.
Kết luận: Hiểu đúng để không mất quyền lợi
“Giảm 70% tiền chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất ở” là chính sách có điều kiện, không áp dụng cho mọi trường hợp.
Hiểu đúng quy định sẽ giúp người dân:
-
Tính đúng chi phí trước khi chuyển mục đích;
-
Tránh hiểu sai thông tin trên mạng;
-
Chủ động bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.