DỰ THẢO LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN MỚI VỚI CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN: HƯỚNG TỚI SỰ MINH BẠCH VÀ CÔNG BẰNG
Bộ Tài chính đang lấy ý kiến đối với dự thảo sửa đổi Luật Thuế Thu nhập cá nhân. Một trong những nội dung quan trọng được quan tâm là thay đổi cách tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản. Theo đề xuất, thuế sẽ không còn áp dụng mức cố định 2% như hiện nay, mà được tính theo lợi nhuận thực tế hoặc thời gian nắm giữ tài sản.
Đây là một thay đổi lớn, hướng tới công bằng hơn trong chính sách thuế, phản ánh đúng bản chất giao dịch, đồng thời khuyến khích người dân và nhà đầu tư minh bạch hóa tài chính.
Ba điểm mới nổi bật trong dự thảo luật thuế mới
1. Trường hợp có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp lệ
Nếu người chuyển nhượng có đầy đủ hóa đơn mua vào, chi phí cải tạo, chi phí bán hàng như môi giới, quảng cáo, quà tặng… thì thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo thu nhập ròng thực tế. Công thức cụ thể như sau:
Thuế TNCN = 20% x (Giá bán – Giá mua – Chi phí hợp lệ)
Ví dụ: Chị H mua căn hộ giá 4,5 tỷ đồng, chi thêm 300 triệu để cải tạo, cộng với 100 triệu chi phí quảng cáo và môi giới. Tổng chi phí đầu tư là 4,9 tỷ đồng. Khi bán lại được 5,7 tỷ, phần lợi nhuận ròng là 800 triệu. Thuế TNCN phải nộp sẽ là 160 triệu đồng (20% x 800 triệu).
So với quy định hiện hành, 2% x 5,7 tỷ là 114 triệu đồng, mức thuế mới có thể cao hơn, nhưng phản ánh đúng lãi ròng và thực chất giao dịch.
2. Trường hợp không có chứng từ hợp lệ
Nếu người bán không có đầy đủ hóa đơn, chứng từ chứng minh chi phí, thuế sẽ được tính theo thời gian nắm giữ bất động sản. Cụ thể:
• Dưới 2 năm: 10%
• Từ 2 đến dưới 5 năm: 6%
• Từ 5 đến dưới 10 năm: 4%
• Trên 10 năm: 2%
Ví dụ: Anh K mua một mảnh đất năm 2021, đến năm 2025 bán lại với giá 3,2 tỷ đồng. Do không có hóa đơn mua vào hoặc chi phí hợp lý, anh chỉ được tính thuế theo thời gian sở hữu. Vì đã nắm giữ 4 năm, mức thuế suất áp dụng là 6%. Như vậy, thuế TNCN phải nộp là 192 triệu đồng.
Nếu mảnh đất này được giữ từ năm 2012, mức thuế chỉ còn 2% trên 3,2 tỷ đồng, tương đương 64 triệu đồng.